Droit de préemption du locataire dans le bail commercial

Depuis le 18 juin 2014, la loi PINEL* a instauré un droit légal de préférence au profit du preneur dans le bail commercial. En cas de vente des murs par le propriétaire, le locataire d’un local à usage commercial ou artisanal dispose alors d’un droit de préemption. Début 2021, les pouvoirs publics ont apporté des précisions à son champ d’application.

En cas de mise en vente par le bailleur du local loué en bail commercial, le propriétaire devra notifier à son locataire son intention de vendre en lui indiquant le prix et les conditions de la vente. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour répondre favorablement ou non à son bailleur. En cas d’accord un délai supplémentaire de deux mois court à compter de l’envoi de sa réponse pour réaliser la vente. En cas de condition suspensive d’un prêt, le délai est porté à quatre mois.

Attention en cas de dépassement du délai l’offre de vente sera sans effet.

En cas de cession unique de plusieurs lots d’un ensemble commercial et artisanal, de cession unique de locaux distincts ou de cession à un copropriétaire, la priorité ne s’applique pas. Il en va de même pour les cessions au conjoint, ascendants ou descendants du bailleur.

La « préemption » ou « droit de préférence » du locataire est un élément d’ordre public auquel il convient d’être particulièrement attentif. 

Le sujet est revenu sur le devant de la scène à l’occasion d’une question parlementaire. Interrogés par un sénateur, les pouvoirs publics ont précisé le 22 avril 2021, que « le droit de préférence étant une limite à l’exercice du droit de propriété, les conditions d’exercice doivent connaitre une interprétation stricte ».  

Le locataire reste donc seul à pouvoir en bénéficier. S’il s’agit d’une société, la priorité lui revient directement. Un associé, gérant ou encore salarié ne peut en bénéficier à titre personnel. En complément une activité effective doit être exercée dans les locaux. Cette activité ne peut être autre que commerciale ou artisanale, ce qui viendrait donc à en exclure notamment les activités tertiaires.

Les pouvoirs publics indiquent que si la jurisprudence ne confirmait pas son interprétation, il appartiendrait alors au législateur de clarifier le texte et de le préciser en ce sens.

*Article L145-46-1 du Code du Commerce 

Rédaction : Romain VAUCELLE, consultant / Edition et mise en ligne : Coralie BONIFACI, assistante marketing- Arthur Loyd Tours